Magnifique T2 avec balcon61 m²Paris 11

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Situé dans le sud du 11ᵉ arrondissement, à deux minutes à pied du métro Ledru-Rollin (ligne 8) et à proximité immédiate de l'avenue du même nom et de la Bastille, ce 2-pièces de 61,41 m² (loi Carrez) occupe une position privilégiée au sein d'un charmant passage très typique de ce secteur animé et bien desservi. Commerces, marchés et restaurants de la rue de la Roquette et de l'avenue Ledru-Rollin sont à portée de main.
Au 1ᵉʳ étage d'un petit immeuble ancien plein de caractère, le bien bénéficie d'une exposition traversante Est/Ouest. Les poutres apparentes et le mur en pierre d'origine confèrent à l'ensemble un cachet rare, tandis que la rénovation soignée de la cuisine — avec son plan de travail en granit — et de la salle d'eau témoigne d'un entretien attentif. Des travaux d'isolation récents (murs et toiture) ont été réalisés, contribuant à l'obtention d'une étiquette DPE D et à un niveau de confort thermique appréciable.
La composition du bien est la suivante :

- Entrée (3,65 m²)
- Grand séjour traversant (37,03 m²) avec accès au balcon sur cour
- Cuisine séparée rénovée (4,75 m²)
- Chambre (12,05 m²)
- Salle d'eau / WC (3,93 m²)
- Balcon sur cour, sans vis-à-vis (1,94 m²)

Le lot n° 53 (pièce avec terrasson, bâtiment B) est inclus dans la vente et donne droit à la jouissance exclusive d'un terrasson, accessible depuis l'appartement.

Atouts du bien :
- Passage calme et très typique, à l'abri de toute circulation de transit
- Appartement traversant Est/Ouest avec balcon sur cour sans vis-à-vis
- Cachet ancien préservé : poutres apparentes, mur en pierre
- Aucun travaux à prévoir : isolation récente (murs et toiture), cuisine et salle d'eau entièrement rénovées, appartement en parfait état
- Plan de travail en granit dans la cuisine rénovée
- Diagnostics DDT sains : aucune anomalie amiante, plomb, termites, gaz
- À 2 minutes à pied du métro Ledru-Rollin (ligne 8), proche Bastille

À noter :
- Taxe foncière : 1 104 € / an (2025)
- Charges courantes annuelles : env. 1 370 € / an (≈ 114 € / mois)
- Coût annuel énergie (estimation) : entre 1 180 € et 1 650 € / an
- État du bien : parfait état, aucun travaux à prévoir
- Le bien est soumis au statut de copropriété
- Lots n° 8 et n° 53 (réunis pour constituer l'appartement en l'état actuel
- Quote-part : 500/10 000ᵉˢ (charges générales, lot 8) + 69/10 000ᵉˢ (lot 53)
- Consommation conventionnelle (kWh/m².an) : 203 (D)
- Estimation des émissions (kg CO₂/m².an) : 44 (D)

Prix de vente : 610 577 € TTC (hors honoraires agence)

Honoraires à la charge de l'acquéreur de 24 423 € TTC représentant un total de 635 000 € (honoraires d'agence inclus), soit 4 % du prix de vente.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
Annonce rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Olivier MÉNART, agent commercial immatriculé au RSAC de Paris sous le n° 995 291 598, sans détention de fonds, agissant pour le compte de la SARL Abriculteurs immobilier, au capital de 5 000 €, immatriculée sous le SIREN n° 837 704 584, titulaire de la carte professionnelle n° CPI 7501 2018 000 025 842 délivrée par la CCI de Paris Île-de-France, dont le représentant légal est M. Adrien Piot, ayant son siège social au 12 rue des Halles, 75001 Paris.
Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr
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